1. En su Resolución No. 111-F-S1-2010, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia analiza que la declaratoria de nulidad de la compraventa de un inmueble fundada en la existencia de un pacto comisorio violatorio del art. 421 C.c., no puede producir efectos frente a terceros de buena fe que adquirieron sus derechos al amparo del Registro, conforme lo establece el art. 456 C.c. En el caso en cuestión se declara nula una compraventa por la existencia de un pacto comisorio entre las partes, pero no se declara nula la hipoteca impuesta al inmueble luego de la compraventa por parte del comprador, en virtud de que su acreedor había actuado de buena fe y al amparo del registro al otorgar el crédito que se garantizó con dicho inmueble. La Sala establece que tampoco se puede exigir al tercero de buena fe que modifique sus derechos, en el caso en cuestión, que acepte un cambio en la garantía que se le dió. Esta resolución se publica en esta página el 23 de julio de 2010.
   

El Pacto de Retroventa.

1. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en su Resolución No. 42-1997 (publicada en esta página el 9 de febrero de 2010) reiteró que, si bien una escritura pública es plena prueba de los hechos materiales que el Notario afirma haber realizado o que acontecieron en su presencia (art. 370 del Código Procesal Civil), no es necesario argüirla de falsa en vía penal para declarar en sede civil la nulidad, por simulación, del contrato en ella plasmado, toda vez que el Notario de lo que da fe es del dicho de las partes, no de que su negociación haya sido tal cual han dicho. En el caso concreto, se formalizó la venta de un inmueble con pacto de retroventa, pero en realidad lo que había ocurrido era un préstamo en el que, en lugar de garantizarse el pago del préstamo con una hipoteca, se pactó una venta con cláusula de retroventa, lo cual, según la Sala, es un error en la naturaleza del negocio convenido entre las partes que lo hace anulable (art. 1050, inc. 1 del Código Civil): Se quiere una cosa pero la exteriorización de la voluntad es diferente, ello lleva a la necesidad de verificar la intencionalidad real de la partes. Si el acreedor quiere garantizarse con un pacto comisorio, prohibido por ley, y el deudor quiere el préstamo garantizado con una hipoteca, y lo que firman es una venta con pacto de retroventa, se produce un “disenso” que genera la nulidad del contrato. La nulidad se produce también por la violación de la prohibición del pacto comisorio (art. 421 del Código Civil) y por la contravención a normas imperativas (art. 19 del Código Civil). En igual sentido, véase de la misma Sala Primera la Resolución No. 776-F-2003 (publicada en esta página el 7 de noviembre de 2009).
2. Por su parte, el Tribunal Segundo Civil, Sección Segunda, en su Resolución No. 212-2004 (publicada en esta página el 11 de febrero de 2010) se refirió a la existencia de una práctica ilícita por la cual un préstamo mercantil se garantiza no con hipoteca, sino mediante una compraventa de un inmueble con pacto de retroventa, con lo cual se viola la prohibición del pacto comisorio establecida en el art. 421 del Código Civil y los principios de buena fe y equidad regulados en el párrafo primero del art. 1023 del Código Civil, y, en consecuencia, se produce un negocio en fraude de la ley y el ejercicio antisocial del derecho (arts. 21 y 22 del Código Civil). Indicios de la existencia de un préstamo mercantil con pacto comisorio son que el supuesto vendedor, en realidad deudor, continúe en posesión del bien pese a haberlo “vendido” y que se pacten intereses como parte de la suma que el supuesto vendedor debe pagar para recuperar el bien supuestamente vendido. La venta con pacto de retroventa sería aceptable, entonces, “cuando existen motivos claros que hagan razonable un interés en recuperar el bien dentro de un cierto plazo”. En igual sentido véase la Resolución No. 96-2006 (publicada en esta página el 11 de febrero de 2010) del mismo Tribunal y Sección; la Resolución No. 183-2002 del Tribunal Segundo Civil, Sección Primera (publicada en esta página el 12 de febrero de 2010); y la Resolución No. 320-F-2009 del Tribunal Agrario (publicada en esta página el 11de febrero de 2010).
   
3. En la Resolución No. 50-2007 (publicada en esta página el 11 de febrero de 2010), la Sección Extraordinaria del Tribunal Segundo Civil resolvió en sentido similar a como lo han hecho la Sección Segunda y la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, al indicar que la utilización de la figura de la venta con opción a favor del supuesto "vendedor" en  lugar de un préstamo mercantil con garantía real, violenta la prohibición del pacto comisorio establecida en los arts. 421 del Código Civil y 536 del Código de Comercio.

1. En su Resolución No. 30-2003, el Tribunal Segundo Civil, Sección Segunda, hizo una breve diferenciación entre la compraventa con pacto de reserva de dominio, el arrendamiento y el leasing. Esta resolución se publica en esta página el 6 de agosto de 2009.